Tanımına baktığınızda aslında her şey çok net ve basit: Depolar, ürünlerin belli bir süre muhafaza edildiği, yerleştirilmelerinin, sayımlarının yapıldığı, en son kontrol ve dağıtımının gerçekleştiği merkezler olarak tanımlanıyor. Tanımdan öte ise temelde bir depodan beklenen en önemli özellik verimlilik...

Evet herhangi bir depoya ürünlerinizi yerleştirebilir, sayım yapabilir ve sonraki tüm işlemleri gerçekleştirebilirsiniz.  Fakat bu işlerinizi verimli bir şekilde yürüttüğünüz anlamına gelmez.  Verimliliği yakalayabilmek için konum olarak deponun; besleyeceği bölgeye ulaşımı kolay, teknik özellikler açısından yapılacak operasyona uygun ve maliyetler bakımından uygun olması çok önemli.

 
Depo Seçiminde Dikkat Etmeniz Gereken İlk Konu: Lokasyon ve Yer Seçimi
Yer seçimi yapılırken üretim, tedarik ve teslim noktalarına yakınlığın yanında depoya ulaşım süresinin kısalığı da önemli bir faktör. Operasyon verimliliği ve müşteri odaklılığı üst seviyede önemseyen çoğu firma, tedarik zinciri analiz ve değerlendirme çalışmaları sonucunda depo için en uygun ve verimli depo lokasyonunu belirler. Depo lokasyonunun bölgesel olarak alt yapısı tamamlanmış, anayol ve ana bağlantı yollarına ulaşımı kolay, otoyol giriş çıkışlarına yakın, doğrudan bağlantı sağlanabilen ve yapılacak operasyona göre demiryolu, deniz yolu, hava yolu ve kara yolu veya en az ikisinin kullanımına engel teşkil etmeyen konumda olması çok önemlidir. Ulaşım alt yapısıyla beraber elektrik, su, doğalgaz ve özellikle internet alt yapısının eksiksiz bir şekilde tamamlanmış ve kullanılabilir olması operasyonun aksaması olasılığını azaltacaktır.
 
Lokasyon ve Yer Seçimi Doğruysa Sıradaki Gündeminiz: Teknik Özellikler
Doğru konuma sahip olmasının yanında operasyonda verimliliği yakalayabilmek için deponun basit fakat birbiri ile bağlantılı birtakım teknik özellikleri de sağlaması gerekir. Burada depo alanının büyük olmasından ziyade sağladığı hacim önemli. Hacmi çok iyi kullanabilmek için raf yerleşimine dikkat edilmeli ve yerleşim hesabı titizlikle yapılmalı. Raf yerleşimi yapılırken de akslar arası mesafe ve zemin taşıma kapasitesi dikkate alınmalı. Deponuz ne kadar yüksek olursa olsun metrekareye düşen zemin taşıma kapasitesi yetersiz gelirse deponuzdan istediğiniz verimi alamayabilirsiniz. Aynı şekilde akslar arası mesafe düzgün planlanmamış ise eksik raf yerleştirmenize ve depo alanının verimli kullanılmamasına neden olabilir.
 
Tüm bu özelliklerin yanında operasyonunuza uygun sayıda kapı ve rampanızın bulunması gerekir. Ürünlerin depo içerisinde bekleme süresine göre depolar ve operasyonlar farklılaştığı için kapı ve rampa hesabının depo içerisinde yönetilecek operasyona yetecek şekilde belirlenmesi gerekir. Rampalara yaklaşacak araçların manevra yapabilmeleri ve operasyondan istenilen verimin alınabilmesi için gerekli mesafeye de dikkat edilmeli ve depo seçiminde mutlaka göz önünde bulundurulmalı. Yeterli manevra alanı sağlamayan veya bunun için yeteri kadar açık alanı bulunmayan tesisler ne yazık ki kullanıcıların operasyonlarını aksatıyor. Bu tarz tesisler kiralama tercihlerinde geri planda kalıyor, kiralansa bile kısa sürede kiracısını kaybediyor.
 
Kullanmayacağınız Metrekareler Maliyeti Yükseltmesin
Depoların içinde bulunan asma kat/ofis alanları da kiralama yapılmadan önce düşünüptartılması gereken alanlardan. Bu asma kat/ofis alanlarının ne şekilde kullanıldığının ve gerçekten ihtiyacınız kadar olup olmadığının hesabı mutlaka yapılmalı. Toplam kiralama alanı içerisinde hesap edilen bu alanlar gereğinden fazla yapılmış ise hem yatırımcı için hem de kullanıcı için fazla maliyet çıkarabilir. Bununla beraber bina içinde doğru hesaplanarak yapılmış birtakım teknik özellikler ve ek güvenlik önlemleri sigorta maliyetleri konusunda da kullanıcılara pozitif bir katkı sağlayabilir.
 
Bildiğiniz gibi depo kira bedeli lojistik maliyetler içinde önemli bir yere sahip. Bu nedenle deponun fiziki verimliliğinin yanında maliyet bakımında da verimli olması gerekir. Teknik özellikler bakımından operasyonunuza en uygun depoyu seçerken kira bedelini de bölge ortalamaları içinde bulabilmek çok önemli. Bu da ancak bölgesel gayrimenkul pazarı ve bölgede gerçekleşen işlemler ile ilgili derin bilgi birikimine sahip olmakla gerçekleşebilir. Pazar verilerinin doğru analizi, bölgedeki doluluk/boşluk oranları ve istenen/gerçekleşen kira bedelleri hakkında bilgi sahibi olmak çok ciddi tasarruflar sağlamanıza olanak verebilir.
 
Lojistik Operasyon Giderlerinde Yüzde 5 Azalma Mümkün
JLL olarak yürüttüğümüz tedarik zinciri danışmanlığı ve gayrimenkul danışmanlık projelerinde müşterilerimize bu kapsamda önerdiğimiz en etkili yaklaşım son kullanıcı firmaların depo kira kontratlarını kendi bünyelerinde yürütmeleri yönünde. Bu kapsamda depo kira giderlerinde sağlanacak ufak tasarruflar toplam lojistik operasyon giderlerinde yüzde 5 seviyelerinde azalma sağlayabilir.
 
Özetle; depo seçimi veya yatırımı yaparken bu depoları sadece dört duvar olarak görmek yapılabilecek en büyük yanlışlardan biri. Birtakım doğru hesaplamalar ve birbirini etkileyen teknik özellikleri göz ardı etmeden yapılan doğru yatırımlar/seçimler sonucunda verimli bir operasyona sahip olmanız kaçınılmaz olacak, bu verimlilik müşteri tarafında yaşanan yoğun rekabette öne geçmenizi sağlayacaktır.
 
JLL Sanayi ve Lojistik departmanı olarak depo veya lojistik park yatırımı yapmak isteyen mülk sahibi veya geliştirici müşterilerimizle tasarım aşamasında konsept geliştirme danışmanlığından başlayarak, en geniş kullanıcı kitlesinin taleplerinin projeye yansıtılması, inşaat sürecinde bina yapısı ve teknik özellikler konusunda bilgilendirme, ilgili mülkün en doğru kitleye en uygun pazarlama araç ve yöntemleriyle tanıtılması ve en uygun kiracının bulunarak kira sözleşmesinin imzalanmasına kadar kapsamlı hizmetler veriyoruz. Pazarda mevcut ve yeni geliştirilen projeler konusunda çalışmalarımız ve geniş iletişim ağımız sayesinde yine kullanıcı müşterilerimize ihtiyaçlarına en uygun ve istedikleri lokasyonlarda hazır, inşaat halinde veya terzi işi proje geliştirme konusunda kiralama danışmanlığı hizmetleri sağlıyoruz.
 
Hem kullanıcı tarafında hem yatırımcı tarafında ihtiyaçları çok net görüyoruz, bunun uzun dönemde
pazarın gelişmesine katkı sağlayacağı kuşkusuz. Şunu da özellikle belirtmek istiyorum; depo seçiminde ihtiyaçlarınızın ne olduğu bilinciyle işlem yaptığınızda aslında siz de sadece kendi işlerinizin verimliliğinin artmasına değil, pazarın gelişmesine katkı sağlamış oluyorsunuz…

Kaynak : JLL Türkiye Sanayi ve Lojistik Danışmanı
Mert Ünlü
https://jllojistik.com/